A venda de um imóvel herdado por vários herdeiros suscita, com frequência, três questões: quem deve intervir no negócio, que meios existem quando algum dos herdeiros se opõe e de que modo se tributa a mais-valia daí resultante. O regime da herança indivisa responde a cada uma delas, e o presente artigo expõe-no pela mesma ordem.
A herança indivisa e as suas consequências
Aberta a sucessão, os bens do falecido passam a integrar um património comum a todos os herdeiros. Até à partilha, nenhum deles é titular de bens determinados; cada um detém apenas um direito a uma fracção ideal do conjunto, designado quinhão hereditário. É a esta situação que a lei e a prática chamam herança indivisa.
Daí decorre que os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros ou contra todos eles (artigo 2091.º do Código Civil). Nenhum herdeiro, incluindo o cabeça-de-casal, tem legitimidade para alienar isoladamente um imóvel da herança. O cabeça-de-casal administra o património hereditário, mas a administração não compreende poderes de disposição sobre os bens imóveis.
Quem deve intervir na venda de um imóvel de herança indivisa
A escritura de compra e venda exige a intervenção de todos os herdeiros, pessoalmente ou por intermédio de procurador munido de poderes bastantes. O herdeiro residente no estrangeiro, ou impossibilitado de comparecer, pode fazer-se representar por procuração outorgada com essa finalidade.
A celebração do negócio pressupõe, além disso, que se encontrem cumpridos determinados actos prévios. Desde logo, a habilitação de herdeiros, que identifica formalmente os sucessores do falecido. Em seguida, a participação do óbito às Finanças, que incumbe ao cabeça-de-casal e deve ser apresentada até ao final do terceiro mês seguinte ao do óbito (artigo 26.º, n.º 3, do Código do Imposto do Selo). Por último, a conformidade entre a situação registal e matricial do imóvel e a sua realidade física: divergências de áreas ou construções não declaradas, frequentes em imóveis de família, são causa habitual de adiamento da escritura.
A oposição de um dos herdeiros
A recusa de um herdeiro em vender não condena os demais a uma indivisão perpétua. A lei consagra, como princípio, que ninguém é obrigado a permanecer na indivisão, podendo qualquer co-herdeiro exigir a partilha quando lhe aprouver (artigo 2101.º do Código Civil). Abrem-se, a partir daqui, três caminhos.
O primeiro é o acordo de partilha. Quando a divergência respeita ao preço ou à oportunidade da venda, e não ao princípio, é muitas vezes possível adjudicar o imóvel a um dos herdeiros, que compensa os restantes em dinheiro, ou acordar as condições em que a venda terá lugar.
O segundo é a alienação do quinhão hereditário. O herdeiro que pretenda sair da comunhão pode vender a sua quota na herança, sem aguardar pela partilha. Os demais co-herdeiros gozam, contudo, de direito de preferência nessa alienação (artigo 2130.º do Código Civil), pelo que o projecto de venda lhes deve ser comunicado por escrito, com indicação de todas as condições do negócio. A preterição desta comunicação permite aos preferentes haver para si a quota alienada, mediante o pagamento do preço convencionado.
O terceiro é o inventário. Na falta de acordo, a partilha realiza-se em processo de inventário, que pode correr em cartório notarial ou no tribunal, nos termos da Lei n.º 117/2019, de 13 de Setembro, e no qual os bens são adjudicados aos interessados ou vendidos.
Cumpre distinguir uma hipótese próxima. Se o imóvel já foi objecto de partilha e ficou em compropriedade, cabendo, por exemplo, metade a cada irmão, a herança deixou de estar indivisa quanto a esse bem. O meio adequado para pôr termo à comunhão é, então, a acção de divisão de coisa comum (artigo 1412.º do Código Civil).
A tributação da mais-valia em IRS
A alienação onerosa de imóvel herdado gera, em regra, mais-valia sujeita a IRS, apurada separadamente para cada herdeiro, na proporção da respectiva quota.
O valor de aquisição corresponde ao valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo na transmissão por morte (artigo 45.º do Código do IRS), o que, tratando-se de imóveis, equivale normalmente ao valor patrimonial tributário à data do óbito. Esse valor é actualizado por coeficientes de desvalorização da moeda publicados anualmente, o que atenua a mais-valia nos imóveis herdados há longo tempo. Relativamente aos sujeitos passivos residentes em Portugal, o saldo positivo das mais-valias imobiliárias é considerado apenas em 50% do seu valor e englobado com os demais rendimentos (artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS).
Segue-se que dois herdeiros que alienam o mesmo imóvel podem suportar encargos fiscais muito distintos, consoante os rendimentos de cada um. Atendendo ao reduzido valor patrimonial de muitos imóveis antigos, a mais-valia pode revelar-se expressiva, o que aconselha a ponderação do enquadramento fiscal antes da fixação do preço.
Dificuldades frequentes na prática
Entre os problemas que a prática revela com maior frequência conta-se a celebração de contrato-promessa sem a intervenção de todos os herdeiros, que coloca os promitentes-vendedores perante uma obrigação que não estão em condições de cumprir e os expõe às consequências do incumprimento, incluindo a restituição do sinal em dobro. Igualmente comum é a descoberta tardia de irregularidades registais, como ampliações nunca legalizadas ou áreas desconformes, que podem protelar a escritura por vários meses.
Acresce que a manutenção da indivisão por longos períodos tende a agravar o problema. Falecendo algum dos herdeiros, são chamados à sucessão os respectivos sucessores, e o número de pessoas cuja intervenção se torna necessária multiplica-se a cada geração.
A intervenção do advogado
Estando todos os herdeiros de acordo e o imóvel regularizado, a venda constitui um processo de relativa simplicidade. A intervenção de advogado torna-se determinante quando algum herdeiro recusa ou não responde, quando há herdeiros no estrangeiro, quando existem divergências entre o registo e a matriz ou quando se suscitam dúvidas quanto à tributação de cada um. A observância da sequência adequada, da habilitação à regularização e desta à partilha ou à venda, pode evitar atrasos significativos e decisões de difícil reversão.
Cada situação depende dos documentos e das datas que a caracterizam. Para a análise de um caso concreto, o escritório presta consultas em Coimbra, Lisboa e Porto, bem como por videochamada, podendo o contacto ser estabelecido através desta página.
Actualizado em Outubro de 2026. Legislação em vigor à data: Código Civil, Código do Imposto do Selo, Código do IRS e Lei n.º 117/2019, de 13 de Setembro. O presente artigo tem carácter meramente informativo e não constitui parecer jurídico sobre um caso concreto.
