A usucapião permite adquirir a propriedade de um imóvel, ou outro direito real sobre ele, através da posse mantida durante o tempo que a lei fixa, entre cinco e vinte anos consoante as circunstâncias. É o instrumento a que se recorre quando um prédio nunca foi registado, quando o título de aquisição se perdeu ou quando a realidade de facto se afastou há décadas da que consta dos documentos. O presente artigo expõe os requisitos, os prazos e os meios pelos quais a usucapião é reconhecida.
O que é a usucapião
Nos termos do artigo 1287.º do Código Civil, a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação. Invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse (artigo 1288.º).
A usucapião não opera automaticamente. Tem de ser invocada por quem dela beneficia, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as regras da prescrição relativas à invocação, à suspensão e à interrupção dos prazos (artigo 1292.º).
Nem todos os direitos são susceptíveis de usucapião. Exceptuam-se as servidões prediais não aparentes e os direitos de uso e de habitação (artigo 1293.º), bem como os bens do domínio público, que estão fora do comércio jurídico.
A posse relevante para a usucapião
Não basta usar o imóvel. A posse relevante supõe o exercício de poderes de facto sobre a coisa (o chamado corpus) acompanhado da intenção de agir como titular do direito (o animus). Por essa razão, o arrendatário, o comodatário e, em geral, quem detém o prédio em nome de outrem são meros detentores e não podem, enquanto se mantiverem nessa qualidade, adquirir por usucapião (artigo 1253.º do Código Civil).
A lei qualifica a posse segundo quatro características, que influem directamente nos prazos. A posse é titulada quando assenta num modo legítimo de adquirir, ainda que este padeça de vício formal ou substancial (artigo 1259.º); é de boa-fé quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem (artigo 1260.º); é pacífica quando adquirida sem violência (artigo 1261.º); e é pública quando exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados (artigo 1262.º).
A posse violenta ou oculta não é inútil, mas o prazo da usucapião só começa a correr a partir do momento em que cessa a violência ou em que a posse se torna pública (artigo 1297.º).
Prazos da usucapião de imóveis
Os prazos variam consoante exista ou não registo, e consoante a posse seja de boa ou de má-fé.
Havendo título de aquisição e registo deste, a usucapião dá-se ao fim de dez anos, contados da data do registo, se a posse for de boa-fé, e ao fim de quinze anos, contados da mesma data, se for de má-fé (artigo 1294.º do Código Civil).
Não havendo registo do título, mas tendo sido registada a mera posse, a usucapião ocorre ao fim de cinco anos de boa-fé ou de dez anos de má-fé, contados desde a data do registo da posse (artigo 1295.º).
Na falta de qualquer registo, que é a situação mais frequente nos prédios de família, a usucapião só se verifica ao fim de quinze anos de posse de boa-fé ou de vinte anos de posse de má-fé (artigo 1296.º).
Usucapião e herança
A morte do possuidor não interrompe a posse. Por força do artigo 1255.º do Código Civil, a posse continua nos sucessores desde o momento da morte, independentemente da apreensão material da coisa. Os herdeiros podem, assim, invocar a posse exercida pelo autor da sucessão e somar-lhe a sua. Fora do contexto sucessório, o possuidor pode igualmente juntar à sua a posse do antecessor, nos termos do artigo 1256.º (acessão na posse).
Esta regra explica a frequência com que a usucapião é requerida por herdeiros, a propósito de imóveis que o falecido possuiu durante décadas sem nunca os ter registado. Nesses casos, a justificação da usucapião precede muitas vezes a partilha, e pressupõe a prévia habilitação de herdeiros.
Situação diversa é a do herdeiro que pretende usucapir contra os seus co-herdeiros. Enquanto a herança estiver indivisa, o herdeiro que ocupa um imóvel da herança possui, em princípio, em nome de todos. Para que possa adquirir por usucapião em seu exclusivo benefício, torna-se necessária a inversão do título da posse (artigo 1265.º), isto é, uma oposição inequívoca e conhecida dos restantes herdeiros, a partir da qual começa a correr o prazo. É matéria de prova delicada, sobre a qual os tribunais se pronunciam com frequência.
Como se faz o reconhecimento da usucapião
A usucapião pode ser reconhecida por três vias.
A mais utilizada é a escritura de justificação notarial, regulada nos artigos 89.º e seguintes do Código do Notariado. O justificante declara os factos de que deriva a aquisição, e as suas declarações são confirmadas por três declarantes, advertidos de que incorrem em responsabilidade penal se prestarem declarações falsas. É publicado um extracto da escritura, e as certidões destinadas ao registo só podem ser emitidas decorridos 30 dias sobre essa publicação, desde que nesse prazo não seja comunicada a pendência de acção de impugnação (artigo 101.º, n.º 2).
Em alternativa, a justificação pode ser requerida directamente na conservatória do registo predial, através do procedimento previsto nos artigos 116.º e seguintes do Código do Registo Predial.
Por fim, havendo oposição conhecida ou litígio sobre a posse, o reconhecimento faz-se em acção judicial, na qual o possuidor alega e prova os factos constitutivos da usucapião.
Impugnação da justificação e respectivos riscos
A escritura de justificação pode ser impugnada em juízo por qualquer interessado (artigo 101.º, n.º 1, do Código do Notariado). O decurso dos 30 dias referidos permite obter as certidões e promover o registo, mas não torna a justificação inatacável. O Supremo Tribunal de Justiça sublinhou que esse prazo apenas habilita o beneficiário a obter as certidões, sem tornar a justificação válida e eficaz (acórdão de 24 de Junho de 2004, processo n.º 03B3843), e a jurisprudência das Relações tem entendido que a acção de impugnação não está sujeita a prazo de caducidade.
Acresce que, na acção de impugnação, cabe ao justificante provar os factos constitutivos do direito que se arrogou, sem poder beneficiar da presunção derivada do registo lavrado com base na escritura. Foi esta a orientação fixada pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 1/2008.
Daqui decorre que uma justificação assente em factos mal apurados, ou em testemunhos pouco consistentes, permanece vulnerável durante anos, com reflexos em qualquer venda ou hipoteca posterior do imóvel.
Obrigações fiscais
A aquisição por usucapião é tratada como transmissão gratuita para efeitos de Imposto do Selo. O beneficiário deve participá-la ao serviço de finanças até ao final do terceiro mês seguinte ao da aquisição (artigo 26.º, n.os 1 e 3, do Código do Imposto do Selo), ficando sujeito ao imposto nos termos aplicáveis às transmissões gratuitas. Este encargo deve ser ponderado antes da escolha da via de justificação.
A intervenção do advogado
A justificação notarial é, na aparência, um acto simples. A sua solidez depende, porém, da correcta qualificação da posse, da escolha do prazo aplicável, da coerência entre os factos declarados e a prova disponível, e da verificação prévia da situação registal e matricial do prédio. Quando o imóvel integra uma herança, acrescem as questões próprias da indivisão, de que tratámos no artigo sobre a venda de imóvel de herança indivisa.
Cada caso depende dos factos e dos documentos que o caracterizam. Para a análise de uma situação concreta, o escritório presta consultas em Coimbra, Lisboa e Porto, bem como por videochamada, podendo o contacto ser estabelecido através desta página.
Actualizado em Outubro de 2026. Legislação em vigor à data: Código Civil, Código do Notariado, Código do Registo Predial e Código do Imposto do Selo. Jurisprudência citada: acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Junho de 2004 (processo n.º 03B3843) e Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2008. O presente artigo tem carácter meramente informativo e não constitui parecer jurídico sobre um caso concreto.
